Çalışanlarımız ofiste ve telefonda sadece Almanca konuşurlar.

İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre belediyenin ön alım hakkı

Belediye ön alım hakkı, belediyenin kentsel planlama amaçları doğrultusunda arsalar satın almasını ve bu sayede söz konusu arsaların gelecekteki imar ve diğer kullanımları üzerinde etki sahibi olmasını sağlar.

  • Temel bilgiler

    Ön alım hakkının kullanılması, belediye sınırları içinde bir arsa satın alınırken, belirli şartlar altında belediyenin veya bir üçüncü şahsın satın alma sözleşmesine taraf olarak katılma ve ardından arsanın mülkiyetini devralma hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Ön alım hakkı, yalnızca kamu yararı bunu gerektirdiğinde kullanılabilir.

    Ön alım hakkının kullanılması, belirli koşullar altında hariç tutulabilir veya alıcı tarafından engellenebilir.

    Koşullar

    • Bir arsa satın alımı gerçekleşir.
    • Satın alma işlemi derhal belediyeye bildirilmelidir. Bildirim yapılmazsa, belediyenin ön alım hakkını kullanması için tanınan üç aylık süre başlamaz.
    • Belediye, kendisine tanınan ön alım hakkını kullanırsa ve herhangi bir hariç tutma nedeni yoksa ya da bu durum önlenmezse, belediye alıcının yerine satın alma sözleşmesine girer
    • belediye bu hakkı bir üçüncü şahsın lehine kullanırsa, söz konusu üçüncü şahıs satın alma sözleşmesine girer.
    • Belediye veya hak sahibi üçüncü şahıs, satıcıya genellikle kararlaştırılan satış bedeline karşılık gelen bir bedel ödemekle yükümlüdür. Belirli koşullar altında, örneğin kararlaştırılan satış bedelinin satın alma anındaki piyasa değerini açıkça aştığı durumlarda, daha düşük bir tutar da ödenebilir.

  • Işlem
    • Noter, belediyeye satın alma sözleşmesinin içeriği hakkında bilgi verir.
    • Ön alım hakkı yoksa veya belediye bu hakkı kullanmıyorsa, belediye, ilgili tarafların talebi üzerine bu hususa ilişkin bir belge düzenlemek zorundadır (sözde olumsuz karar/belge).
    • Buna karşılık, belediye ön alım hakkını kullanırsa, satıcı ile belediye arasında yeni bir bağımsız satın alma sözleşmesi düzenlenir. Bu durumda, satıcının asıl alıcıyla kararlaştırdığı koşulların aynısı (satın alma fiyatı da dahil olmak üzere) temel olarak geçerlidir. Ancak, kararlaştırılan satın alma fiyatı piyasa değerini belirgin bir şekilde aşarsa, satın alma fiyatı sınırlandırılabilir. Bu durumda satıcı sözleşmeden çekilebilir.
    • Ön alım hakkının kullanılması, satıcıya karşı gerçekleştirilir. Karar, alıcıya bildirilmelidir.
    • Ön alım hakkının kullanılması bir idari işlemle gerçekleştirilmelidir. Bu işlem genellikle yazılı olarak yapılır.
    • Olumsuz karar/belge verilmesi talebi için genel olarak belirli bir biçim şartı bulunmamaktadır
    • bu karar da genellikle yazılı olarak verilir.

    Diğer bilgiler

    • Ön alım hakkı, örneğin eşlere, akrabalara veya kayınvalide ve kayınpeder gibi akrabalara yapılan satışlarda ya da arsa imar planına uygun olarak imar edilmiş ve kullanılıyorsa gibi çeşitli durumlarda hariç tutulur.
    • Ayrıca, ön alım hakkı alıcı tarafından engellenebilir
    • örneğin, alıcı
      • arazi parselini planlamada öngörülen kullanım amacına uygun olarak makul bir süre içinde kullanabilmesi ve
      • satın alma sözleşmesinin belediyeye bildirilmesinden itibaren 2 ay içinde bu konuda taahhütte bulunması.
    • Bir üçüncü şahsın lehine ön alım hakkının kullanılması, söz konusu üçüncü şahsın
      • arsa amaçlanan kullanım amacına uygun olarak makul bir süre içinde kullanabilmesi ve
      • buna ilişkin taahhütte bulunması şarttır.
    • Belediyeye kanun gereği ön alım hakları (Genel Ön Alım Hakları) ve tüzükler uyarınca ön alım hakları (Özel Ön Alım Hakları) tanınmaktadır. Her iki tür de eşit haklara sahiptir. 
    • Yasal ön alım hakları, kentsel planlamayı güvence altına almak için kentsel planlama hukuku kapsamında bir araç işlevi görür.

  • Gerekli belgeler
    • Noter, belediyenin ön alım hakkını kullanıp kullanmayacağına karar verebilmesi için satın alma sözleşmesinin içeriğini derhal belediyeye bildirmelidir.

  • Yetkili makamlar

  • Formlar

  • Ücretler / Masraflar

    46,00 EUR her tapu parseli için.

  • Süreler ve işlem süresi

    Hangi süreler dikkate alınmalıdır?

    Ön alım hakkı, satış sözleşmesinin bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde satıcıya karşı kullanılabilir.

    İşlem ne kadar sürer?

    İşlem süresi konusunda doğrudan bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak, ön alım hakkının kullanılması için belirlenen süreden, belediyenin derhal harekete geçmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

  • Hukuki temeller

Bu sayfa DeepL tarafından otomatik olarak çevrilmiştir. Çevirinin doğruluğunu garanti edemeyiz.

Almanca resmi bilgiler eksiksiz ve doğrudur.

Güncelleme tarihi: 27.09.2026

Dienstleistungen · syfq nzm